布吉商改公寓竟卖到7.5万，购房者愤而弃购
3月楼市小阳春未到，市场似乎已经开始蠢蠢欲动。
昨（2月28日）晚，又一个“商改公寓”项目在求水山酒店高调开盘，然而开盘价格大多处于5.5-7.5万/平，与初期宣传的3.8-5.5万/平大相径庭，普遍高于购房者预期，不少购房者选择弃购。
据楼校长当晚23点获得的不完整销控情况显示，148套房卖了50多套，现场销售表示没卖出去的房源价格普遍在5.5万/平以上。
截至晚上23点多，楼校长获得的不完整销控
照旧，我们先来看看楼校长在现场了解的开盘情况：
Lomo乐摩都会（原大芬艺术大厦1-3楼商业）
位置：广东省深圳市龙岗区布吉湖西路（木棉湾地铁站东）
产品性质：商业用途，产权70年
推售情况：148套
交楼情况：2017年10月
购房前提：缴纳3万认筹金
项目特点：商业改公寓，前三年必须托管酒店经营，获得返租回报。
到场客户：以投资客为主，截至2月27日下午认筹超200批
购房者心态：普遍认为项目不适合自住，均已投资为主，不过并未盲目进场，表现较为谨慎，充分考虑投资回报再做决定。在开盘后，发现普遍在5.5万/平以上，大幅高于前期宣传的价位3.8-5.5万/平，果断弃购者不在少数。
推售价格：大部分5.5-7.5万/平，少数几套总价100万左右
优惠折扣：认筹3万抵8万，按揭享99折
选房方式：电子摇号
销售情况：截止当晚23点，楼校长获得的不完整销控数据显示销售约50多套，置业顾问称剩下的房源单价普遍超5.5万/平。
图为等候摇号区，所示购房者仅为到场的一半
低价宣传高价卖 购房者不买账
Lomo乐摩都会实则大芬艺术大厦配套商业。据悉，这部分物业总面积约6900平， 此前主要分租招商，以餐饮、网吧、儿童教育、健身房等业态为主，但由于经营不善，开发商整体打包出售给名为深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）的投资公司，总价不超2亿元。
“公司根据发展需要回笼资金，因此现在重新装修整改再出售。”现场置业顾问表示。而接近项目的知情人士则透露，该投资公司计划将项目重新出售后能达到4个亿的销售总额，据此楼校长粗略估算，项目销售均价必须达5.8万/平才能完成计划。
据楼校长了解，该项目春节前在投资公司在国土局拿到分证后，曾经出售过。“年前卖到6万了，卖了20多套就叫停了。”置业顾问表示。不过知情人士透露，项目销售其实不理想，只卖了3套。
然而，在此次开盘前购房者到现场了解的情况看，销售口径统一为4.5-5万左右，更有购房者表示开盘前宣传口径为3.8万起，并强调投资公司有意低价走量。
结果购房者认筹后到开盘现场选房时才发现，价格并不低，甚至可以说高的离谱。“单价7万多，谁买啊！”一位刚从选房区弃购出来的先生对楼校长表示。另一位购房者则在电话中跟家人汇报情况：“当时说90多万总价，现在总价160万，太夸张了。”
原本打算通过亲朋好友凑足首付买套小户型的张小姐最终也只能放弃购买，她认为开发商此次低价宣传吸引购房者认筹，最后看到购房者多，就抬高价格想高价卖，“真当购房者是傻子么。”
据现场销售口径，截止2月27日下午认筹客户有200多批，而从开盘现场的到客量看，该数据基本属实。普遍购房者的心理价位在4.5万/平左右。
尽管没有降价，但对于百万总价的户型还是有少数购房者买单，有多位美女投资客则败兴而归，纷纷表示看中的房源被人捷足先登，没有选到。
值得一提的是，大芬艺术大厦“高价”卖房其实历史前科。作为限价保障房，2012年公告售价12400元/平，被吐槽价格一点都不低，加上申请条件苛刻，首批102套房，仅48人申请，合格者只有27人。不久后，该项目直降至9800元/平再销售。
楼校长不得不说的三类风险
虽然不少人最终弃购，但负责任的楼校长还是将整个项目考察了一遍并总结了三类风险，希望购房者审慎对待。
第一类：杠杆风险
项目作为公寓，首付需五成，现场销售表示有两种方式可以降低购房压力。
1.首付可做2.5成。以总价100万算，首付只需25万，但是每个月供需增加1666元。中介会根据自己客户需求推荐，由小额贷款公司操作。
2.贷款10年，按20年利率。这种方式前9年月供按本金的40%+利息算，最后一年则是本金的60%+利息，总的利息成本提高。若按总价100万算，正常月供为5350元，这种方式则可以降至3700元，不过第10年的月供则会高达1.5万/月。中介会告诉你，这个房子是短炒的，5年内你就转手套现压根不用担心第十年的压力。
楼校长提醒：杠杆有风险，短炒需谨慎，量力而行。
第二类：投资回报风险
项目规定前三年统一委托铂涛集团喆啡酒店管理，3年固定返租，固定收益第一年为总价的4厘，第二年为总价的4.5厘，第三年为总价的5厘。以100万总价算，第一年可获得租金约3300元，第二年约3700元，第三年约4100元。
楼校长提醒：3年合同到期后，若与酒店续约，对于租金的约定会有所调整，是降是升难以预期，存在租金难达稳定递增预期风险。另外对于，托管酒店过程中对于房屋造成的损坏等情况，需留心在协议中约定好，避免后期纠纷。
第三类：产品风险
项目产品本身存在不可避免的缺陷，购房者需了解清楚再下手。
1.多暗房。项目除四周外围位置房源带有落地窗外，中间房源只有小天窗，采光极差，loft设计，上层仅有小通风口，较封闭。
2.商业改公寓。虽然置业顾问强调项目本身就是公寓，没有任何风险。但近期开发商严禁商业变更公寓，对历史项目或不整治。而lomo乐摩公寓，虽然已在国土局取得分证，但目前除了样板间，整个项目并未完成整改，是否能交付还是个问题。
楼校长提醒：不宜自住，投资需谨慎。
最后，楼校长再啰嗦一下，从此次开盘可以看出，深圳购房者对于房价极为敏感，只要卖方定价稍有让利，购房者还是愿意买单。但若以为营造出一定的人气，就能逼迫购房者慌张落定，那就太小看购房者的智商…
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